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부담부증여는 아파트를 자녀에게 물려줄 때 **대출이나 전세금과 함께 증여**하는 방법입니다. 이를 통해 증여세 절감 효과를 얻을 수 있으며, 2025년 세법 기준에 맞춰 주의할 사항도 알아보겠습니다.
✅ 부담부증여란?
부담부증여란 **부동산을 증여할 때, 그 부동산에 설정된 채무(대출금, 전세보증금)를 함께 이전하는 방식**을 의미합니다.
- 부담부증여로 자녀가 승계한 **채무 부분은 증여세 과세 대상에서 제외**됨
- 대신 **부모는 채무 금액만큼 양도소득세 부담**
- 전세금 비중이 높은 경우, **세금 절감 효과 극대화 가능**
🔍 일반 증여 vs 부담부증여 비교
| 구분 | 일반 증여 | 부담부증여 |
|---|---|---|
| 증여 방식 | 순수 증여 | 대출금 포함 증여 |
| 증여세 | 전체 금액에 부과 | 채무 제외 후 금액에 부과 |
| 양도소득세 | 발생하지 않음 | 부담 채무에 대해 발생 |
| 절세 효과 | 낮음 | 높음 |
💡 부담부증여 활용 예시
📌 예시: 부모가 시가 10억 원 아파트를 자녀에게 증여하는 경우
- 전세보증금: **5억 원**
- 순수 증여 금액: **5억 원 (10억 원 - 5억 원)**
- 증여세 계산 기준: **5억 원**
- 절세 효과: **일반 증여 대비 절세 가능**
⚠️ 주의할 점
- ✅ 부모가 **1세대 1주택자가 아닐 경우**, 양도소득세 부담 발생
- ✅ **자녀가 실제 대출을 갚을 능력이 있어야** 함
- ✅ 증여 후 **5년 내 부모가 대출금을 대신 갚으면 추가 증여세 발생** 가능
- ✅ 부담부증여 후 **전세보증금 반환 및 임차인의 권리 문제** 주의
📢 부담부증여 절세 전략 (2025년 기준)
부동산 전문가들은 **전세보증금을 최대한 활용하고, 부모가 1주택자인 경우를 적극 활용**하는 것이 유리하다고 조언합니다.
- 전세가율이 높은 지역에서는 부담부증여를 활용하여 **자녀의 증여세 부담을 줄이고, 부모의 양도세를 최소화**
- 부모가 1세대 1주택이면 **양도세 비과세 혜택 가능** (단, 2년 이상 거주 필수)
- 자녀가 대출을 승계할 경우, **금융기관과 사전 협의 필수**
📝 결론: 부담부증여, 전략적으로 활용하자!
부담부증여는 **부동산을 자녀에게 효과적으로 증여할 수 있는 절세 방법**입니다. 하지만 **양도소득세, 대출금 변제 문제 등 신중한 접근이 필요하므로, 반드시 세무 전문가와 상담 후 진행하는 것이 좋습니다.**
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