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부동산을 증여할 때 **전세를 먼저 준 후 증여하면 증여세와 양도소득세 부담을 크게 줄일 수 있습니다.** 이번 글에서는 **2025년 최신 세법**을 반영한 **부담부증여 절세 전략**을 소개합니다.
✅ 전세를 끼고 증여(부담부증여)의 개념
부담부증여란, **부동산을 증여할 때 해당 부동산의 담보 대출 또는 전세보증금과 함께 증여하는 방식**입니다. **증여받은 사람(자녀 등)은 전세보증금만큼 세금이 면제되며**, 대신 **증여하는 사람(부모 등)은 양도소득세를 납부**하게 됩니다.
📢 실전 사례 : 전세 없이 증여 vs 전세를 끼고 증여
📢 사례: 7억 원짜리 아파트를 아들에게 증여할 때, **곧장 증여 vs 전세 4.5억 원을 끼고 증여**하는 경우의 세금 차이를 비교해보겠습니다.
📊 전세 없이 증여하는 경우 (일반 증여)
- 📌 **과세표준:** 7억 원 - 친족공제 3천만 원 = **6억 7천만 원**
- 📌 **증여세율:** 최고 30%
- 📌 **산출세액:** 1억 4,100만 원
📊 전세를 끼고 증여하는 경우 (부담부증여)
- 📌 **증여세:** - 증여액 = 7억 원 - 전세보증금 4.5억 원 = **2.5억 원** - 과세표준 = 2.5억 원 - 친족공제 3천만 원 = **2.2억 원** - 증여세율 20% → **증여세: 3,400만 원**
- 📌 **양도소득세:** - 양도가액 = 7억 원 × (4.5억 원 ÷ 7억 원) = **4.5억 원** - 취득가액 = 5억 원 × (4.5억 원 ÷ 7억 원) = **3.21억 원** - 양도차익 = 4.5억 원 - 3.21억 원 = **1.29억 원** - 양도소득세율 36% → **양도소득세: 3,474만 원**
📢 세금 절감 효과 비교
| 방법 | 증여세 | 양도소득세 | 총 세금 부담 |
|---|---|---|---|
| 전세 없이 증여 | 1억 4,100만 원 | 0원 | 1억 4,100만 원 |
| 전세를 끼고 증여 | 3,400만 원 | 3,474만 원 | 6,874만 원 |
🚀 부담부증여의 세금 절감 포인트
- ✅ **증여세 과세표준을 낮출 수 있음** (전세금 만큼 감면)
- ✅ **양도소득세를 분리하여 절세 가능** (누진세율 절감 효과)
- ✅ **양도소득세는 양도차익에 대해서만 과세되므로 실제 부담이 낮음**
💡 2025년 최신 세법 반영! 전세를 끼고 증여하는 것이 유리한 이유
2025년 개정된 세법에서는 **고액 증여에 대한 증여세율이 더 강화**되었습니다. 하지만 부담부증여를 활용하면 **세금 부담을 분산시키고, 증여세율을 낮출 수 있는 효과**가 있습니다.
📌 결론: 전세를 끼고 증여하면 절세 효과 극대화!
**전세를 낀 부담부증여를 활용하면, 증여세와 양도소득세 부담을 효과적으로 분산시켜 총 세금 부담을 절반 이상 줄일 수 있습니다.** 부동산 증여를 계획하고 있다면, 전문가와 상담하여 **최적의 절세 전략을 세우는 것이 중요합니다!**
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